四萬(wàn)億元老舊小區(qū)改造政策將為門(mén)窗帶來(lái)多大的

　　近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議拋出一個(gè)重磅政策——部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件。據(jù)住建部在新聞發(fā)布會(huì)上表示，經(jīng)過(guò)摸底排查，截至5月底，各地上報(bào)需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬(wàn)個(gè)，涉及居民上億人，也就是說(shuō)老舊小區(qū)改造將惠及全國(guó)所有一、二線(xiàn)城市的居民。

　　推出老舊小區(qū)改造，還是確有必要，因?yàn)榇蟛糠忠?、二線(xiàn)城市的不少居民小區(qū)，最短的房齡都有20年了，當(dāng)年在設(shè)計(jì)上不盡完善，還有許多公共設(shè)施比如煤氣管道、光纜線(xiàn)等等都沒(méi)預(yù)留位置，很多走外線(xiàn)，像蜘蛛網(wǎng)一樣十分難看，不僅影響了城市美化，也帶來(lái)了許多安全隱患，不利于提高城市品味和民眾生活幸福指數(shù)。同時(shí)，目前國(guó)家在投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，也沒(méi)有更好的投資辦法可實(shí)施，改造老舊小區(qū)無(wú)疑成為拉動(dòng)中國(guó)投資增長(zhǎng)和刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一重大刺激政策，既能將國(guó)家民生工程落到實(shí)處，又能帶來(lái)更多的投資機(jī)遇，從而為打開(kāi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)創(chuàng)造有利條件。

　　這個(gè)政策一出臺(tái)，有媒體把舊改定義成堪比棚改的新4萬(wàn)億元刺激計(jì)劃，覺(jué)得這一政策為全國(guó)樓市帶來(lái)新的陽(yáng)光雨露，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及房產(chǎn)中介們?nèi)缤蛄恕半u血”，熱血沸騰了，以為新的投資機(jī)會(huì)、新的賺錢(qián)機(jī)會(huì)又再次降臨中國(guó)大地，不少房地產(chǎn)商在未來(lái)的老舊小區(qū)改造中又將賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，對(duì)未來(lái)也充滿(mǎn)了無(wú)限的憧憬，正蠢蠢欲動(dòng)。

　　這項(xiàng)政策對(duì)于一、二線(xiàn)城市生活的居民來(lái)說(shuō)，他們的心里也是五味雜陳，因?yàn)殡m然可能老舊小區(qū)改造能讓自己住上寬敞、設(shè)備齊全、管理先進(jìn)的小區(qū)，對(duì)居住環(huán)境改善和生活質(zhì)量提高都將提供優(yōu)良的條件。但同時(shí)，他們心里也是上下打鼓，擔(dān)憂(yōu)老舊小區(qū)改造是否會(huì)因此加大自己的居住成本，還有一部分涌入一、二線(xiàn)城市的居民更加擔(dān)心，老舊小區(qū)改造是否會(huì)成為推動(dòng)一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)再度大幅上漲的新動(dòng)因?

　　民眾的這種擔(dān)憂(yōu)也并非多余，更不是杞人憂(yōu)天。因?yàn)?015年至2019年的三、四線(xiàn)城市的棚戶(hù)區(qū)改造，雖然在亮化城市、改善城市居民等方面發(fā)展了重要作用，但也確實(shí)帶來(lái)了房?jī)r(jià)大幅上漲這個(gè)副產(chǎn)品，推動(dòng)了三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的飛快上漲，讓三、四線(xiàn)城市的大量年輕人遭受了高房?jī)r(jià)侵襲之苦。

　　而且，大家記憶猶新的是，當(dāng)年棚戶(hù)區(qū)改造的錢(qián)大都是由央行掏的腰包。2014年央行為了支持棚戶(hù)區(qū)改造，創(chuàng)造了新工具抵押補(bǔ)充貸款PSL。短短5年時(shí)間，央行通過(guò)PSL印了33795億元；而央行口袋里的錢(qián)都是基礎(chǔ)貨幣，還沒(méi)有算上貨幣乘數(shù)；如果按照當(dāng)時(shí)的存款準(zhǔn)備金來(lái)算，貨幣乘數(shù)約等于5，33795億元流通后就能變成近17萬(wàn)億元。尤其是后期棚改貨幣安置政策，這么多貨幣流向市場(chǎng)顯然成了拉升三、四線(xiàn)城市乃至全國(guó)其他城市房?jī)r(jià)的有生力量。棚戶(hù)區(qū)改造的三年時(shí)間里，正是三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)飛速上漲的三年。看到這個(gè)問(wèn)題之后，目前中央政府已開(kāi)始收縮三四線(xiàn)城市的棚戶(hù)區(qū)改造數(shù)量，就全國(guó)來(lái)說(shuō)，可能壓縮還不止50%的棚戶(hù)區(qū)改造數(shù)量。

　　很明顯，棚戶(hù)改造推升了三、四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，而老舊小區(qū)改造無(wú)疑也會(huì)再次推高一、二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，這個(gè)問(wèn)題就值得警惕了，因?yàn)楝F(xiàn)在一、二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)本來(lái)就已經(jīng)很高了，尤其是北上廣深等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)不少接近天價(jià)，確實(shí)不能再高了。當(dāng)然，大家也不用太過(guò)擔(dān)心，最終得看老舊小區(qū)改造的資金來(lái)源是從哪個(gè)口子流出的，如果依舊由央行出錢(qián)來(lái)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，那一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)再度上漲應(yīng)該沒(méi)有什么懸念，可如果老舊小區(qū)改造的資金由地方政府出大頭、被改造小區(qū)居民出小頭，中央政府財(cái)政適當(dāng)補(bǔ)貼一部分，那么老舊小區(qū)的改造，可能對(duì)一、二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)就不會(huì)有太明顯的拉升作用。

　　至于新一輪老舊小區(qū)改造到底會(huì)否拉升一、二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，一切都要看資源來(lái)源，一切都要看結(jié)果，我們現(xiàn)在千萬(wàn)不能提前下房?jī)r(jià)上漲的結(jié)論，因?yàn)樘^(guò)早下結(jié)論，會(huì)對(duì)老舊小區(qū)改造帶來(lái)負(fù)面影響，我們還是應(yīng)該做中央政府決策的堅(jiān)定擁護(hù)者和支持者！

　　來(lái)源：網(wǎng)易新聞

　　延伸閱讀：

　　甲方日子如何？2019年上半年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　2019年上半年，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，從中央到地方、從需求管理到供給管理體現(xiàn)出了高度的政策協(xié)同，中央在重要會(huì)議及時(shí)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，各地政府根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)跟進(jìn)政策，因城施策、一城一策以確保市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，今年3-4月商品住宅交易在多種因素下呈現(xiàn)短暫回暖之景，隨即樓市環(huán)境收緊預(yù)期增強(qiáng)，市場(chǎng)略有降溫，上半年重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)中略降，新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，但各線(xiàn)城市市場(chǎng)分化更加明顯。

　　1.政策環(huán)境

　　堅(jiān)持“房住不炒”，調(diào)控力度不減

　　2019年上半年，整體的政策基調(diào)體現(xiàn)為：堅(jiān)持“房住不炒”，調(diào)控力度不減。

　　第一，中央會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。4月份中央政治局會(huì)議對(duì)“房住不炒”的再次強(qiáng)調(diào)對(duì)市場(chǎng)情緒、后續(xù)政策的跟進(jìn)起到了關(guān)鍵的引導(dǎo)作用?！耙怀且徊摺睂?shí)施方案、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案將對(duì)后續(xù)施策方向起到關(guān)鍵作用。

圖：中央會(huì)議對(duì)住房政策的表態(tài)

　　第二，多部門(mén)協(xié)同緊盯市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。住建部的適時(shí)預(yù)警、央行的貨幣閘口管控、銀保監(jiān)會(huì)的資金通道監(jiān)管共同構(gòu)建起了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

圖：三大部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控表態(tài)

　　第三，地方政府緊縮政策數(shù)量前低后高、前穩(wěn)后嚴(yán)，調(diào)控跟隨市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整。政策緊縮程度自4月以來(lái)明顯加強(qiáng)，特別是近期市場(chǎng)熱度較高的西安、蘇州分別升級(jí)了限購(gòu)、限售政策。同時(shí)，全國(guó)部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地及時(shí)收緊土拍政策。這些都充分體現(xiàn)了調(diào)控緊盯市場(chǎng)變化及時(shí)收緊的特點(diǎn)。

　　第四，多措并舉平衡供需，引導(dǎo)市場(chǎng)理性預(yù)期。除了短期的需求引導(dǎo)，平衡中長(zhǎng)期供需的政策也逐步落地。

　　展望2019全年，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)政策仍將留給市場(chǎng)充分的時(shí)間和空間自發(fā)調(diào)整：

　?、俜€(wěn)預(yù)期、控風(fēng)險(xiǎn)仍將是中央堅(jiān)持的政策基調(diào)，大方向以穩(wěn)為主；

　?、诮鹑诒O(jiān)管政策基調(diào)仍從嚴(yán)從穩(wěn)，保障無(wú)房無(wú)貸購(gòu)房需求為主；

　?、鄣胤秸{(diào)控緊盯市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整，政策優(yōu)化方向明顯分化；

　?、苈鋺?hù)放寬、棚改減量持續(xù)影響二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市供需加劇區(qū)域市場(chǎng)分化。

　　2.市場(chǎng)表現(xiàn)

　　價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行

　　重點(diǎn)城市成交規(guī)模分化明顯

　　百城均價(jià)累計(jì)漲幅低位收窄，整體價(jià)格趨穩(wěn)。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，百城新建住宅價(jià)格14891元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，漲幅較5月小幅擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)，但仍運(yùn)行在低位區(qū)間，同比漲幅進(jìn)一步收窄至3.87%，整體價(jià)格較為穩(wěn)定。累計(jì)漲幅來(lái)看，2019年上半年百城均價(jià)累計(jì)上漲1.45%，較去年同期收窄1.19個(gè)百分點(diǎn)。

　　從各級(jí)城市來(lái)看，2019年上半年一線(xiàn)城市新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅處在低位，二、三四線(xiàn)城市價(jià)格累計(jì)漲幅明顯收窄。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市市場(chǎng)價(jià)格絕對(duì)值在高位維穩(wěn)，累計(jì)上漲0.29%，漲幅處在低位區(qū)間；二線(xiàn)城市上半年累計(jì)上漲2.30%，較去年同期收窄1.92個(gè)百分點(diǎn)；三四線(xiàn)代表城市上半年累計(jì)上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個(gè)百分點(diǎn)，收窄幅度在各線(xiàn)城市中最為明顯，其中超七成城市累計(jì)漲幅有所回落。

　　上半年十大城市二手房均價(jià)整體平穩(wěn)，4月以來(lái)環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大。2019年上半年十大城市二手房?jī)r(jià)格累計(jì)微跌0.01%，同期十大城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.87%，較去年同期收窄0.11個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，2019年二手房市場(chǎng)回暖跡象顯現(xiàn)，1-3月十大城市二手房均價(jià)環(huán)比由跌幅持續(xù)收窄逐步轉(zhuǎn)為上漲，4月以來(lái)環(huán)比漲幅逐月小幅擴(kuò)大。與新房?jī)r(jià)格相比，2019年6月十大城市二手房均價(jià)環(huán)比漲幅與新房漲幅基本持平。

　　重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模穩(wěn)中略降，二手房市場(chǎng)活躍度提升。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2019年上半年50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約2750萬(wàn)平方米，同比下降1.9%。其中3-4月受政策微調(diào)預(yù)期增強(qiáng)、國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃落地及企業(yè)融資環(huán)境改善等多種因素影響，市場(chǎng)出現(xiàn)短暫回暖；隨后，中央層面再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，各部委及時(shí)發(fā)聲穩(wěn)定市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼，市場(chǎng)成交規(guī)模穩(wěn)中有所回落。二手房方面，2019年1-5月十大城市二手房成交套數(shù)約45.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)17.1%，二手房成交活躍度提升，其中上海、成都、蘇州成交套數(shù)增幅近五成。

　　不同級(jí)別城市來(lái)看，一線(xiàn)城市成交規(guī)模同比大幅增加，三四線(xiàn)城市降幅最為明顯。2019年上半年，一線(xiàn)城市商品住宅月均成交57萬(wàn)平方米左右，同比增長(zhǎng)38.5%，其中北上廣深成交規(guī)模較去年同期均有所提升。二線(xiàn)代表城市月均成交約75萬(wàn)平方米，同比下降1.4%，整體成交規(guī)模保持平穩(wěn)。三線(xiàn)代表城市上半年月均成交規(guī)模約30萬(wàn)平方米，同比下降12%，降幅在各線(xiàn)中最為顯著，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。

　　今年3-4月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)短暫回暖之景，特別是熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市回暖態(tài)勢(shì)更加明顯；近兩個(gè)月隨著政策環(huán)境的不斷收緊以及前期需求集中釋放后帶來(lái)的需求動(dòng)能減弱，新房市場(chǎng)成交面積有所下降，上半年整體成交規(guī)模穩(wěn)中略降。新房?jī)r(jià)格受年中高端項(xiàng)目加快入市等結(jié)構(gòu)性因素帶動(dòng)，環(huán)比漲幅波動(dòng)中上行，整體仍較為平穩(wěn)。二手房市場(chǎng)來(lái)看，上半年十大城市二手房成交較為活躍，特別是3-4月，成交量?jī)r(jià)均有所提升，5月以來(lái)成交量增速有所放緩。展望2019年下半年，一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市隨著供應(yīng)量的改善以及核心城市規(guī)劃利好繼續(xù)顯現(xiàn)，需求釋放的積極性仍在，市場(chǎng)成交規(guī)模將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；而三四線(xiàn)城市整體市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，棚改支撐力度減弱下，下半年市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大。

　　3.土地市場(chǎng)

　　重點(diǎn)城市逐步加大推地力度

　　土地競(jìng)拍熱度高

　　上半年住宅用地供求均小幅增長(zhǎng)，其中二季度供地力度明顯加大，帶動(dòng)成交規(guī)模增長(zhǎng)接近兩成。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地共推出10.4億平方米，同比增長(zhǎng)0.7%；其中住宅用地推出5.1億平方米，同比增長(zhǎng)6.8%。分季度來(lái)看，一季度，受去年土地大規(guī)模流拍影響，各地政府推地積極性較弱；二季度，政府推地力度明顯加大，住宅用地推出面積同比增長(zhǎng)19.0%。成交方面，2019年上半年，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地共成交8.7億平方米，同比增長(zhǎng)0.4%，住宅用地成交4.2億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，其中二季度同比增長(zhǎng)24.4%。

　　住宅用地成交樓面價(jià)同比上漲，溢價(jià)率保持高位。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)為4595元/平方米，同比上漲16.6%，平均溢價(jià)率為20.2%。具體來(lái)看，今年一二季度住宅用地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率均持續(xù)上漲，二季度樓面價(jià)同比上漲26.9%至4946元/平方米，溢價(jià)率達(dá)23.8%；4月以來(lái)，各地政府加大土地供應(yīng)力度、部分城市亦調(diào)整熱點(diǎn)地塊出讓規(guī)則，同時(shí)在中央加強(qiáng)金融監(jiān)管等因素作用下，5月土地市場(chǎng)熱度略有緩和，住宅用地成交溢價(jià)率小幅回落，6月溢價(jià)率保持平穩(wěn)，整體土地競(jìng)拍熱度仍較高。

　　分線(xiàn)來(lái)看，一二線(xiàn)城市土地供求均明顯增加，成交樓面價(jià)保持上漲。2019年上半年，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市住宅用地推出面積同比增幅均超過(guò)20%，帶動(dòng)成交面積分別增長(zhǎng)33.6%和22.2%；三四線(xiàn)城市推出面積同比下降3.8%。成交面積同比下降5.4%。價(jià)格來(lái)看，各線(xiàn)城市住宅用地成交樓面價(jià)較去年同期均上漲，其中一線(xiàn)城市漲幅超過(guò)30%。

　　整體來(lái)看，2019年上半年全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模穩(wěn)中有增，其中二季度供地力度明顯加大，帶動(dòng)成交面積大幅增加。價(jià)格方面，今年3月以來(lái)，受核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中放量以及企業(yè)融資環(huán)境改善等因素影響，企業(yè)拿地積極性較高，熱點(diǎn)城市土地競(jìng)拍熱度提升，帶動(dòng)全國(guó)住宅用地成交樓面價(jià)明顯上漲，二季度全國(guó)300城住宅用地成交樓面價(jià)同比漲幅超20%，溢價(jià)率超20%。除此之外，一二線(xiàn)城市住宅用地成交量明顯增加，也一定程度上帶動(dòng)了整體樓面價(jià)的結(jié)構(gòu)性提升。值得注意的是，4月以來(lái)，住建部對(duì)部分地價(jià)、房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，自然資源部對(duì)庫(kù)存量偏低城市土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行指導(dǎo)，同時(shí)疊加中央加強(qiáng)金融監(jiān)管等，近兩個(gè)月土地市場(chǎng)熱度略有緩和，但整體熱度仍較高。下半年，預(yù)計(jì)受熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量的進(jìn)一步放量、房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊以及銷(xiāo)售端壓力顯現(xiàn)等因素的影響，土地市場(chǎng)表現(xiàn)將更趨理性。

　　4.品牌企業(yè)

　　銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)

　　融資渠道逐漸收緊

　　注：代表企業(yè)包括：萬(wàn)科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤(rùn)、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀

　　代表企業(yè)銷(xiāo)售金額保持增長(zhǎng)。2019年上半年，共有147家房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額超過(guò)50億元，較去年增加9家，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額58537億元，平均銷(xiāo)售額398.2億元，同比增長(zhǎng)10.3%。具體來(lái)看，20家品牌房企累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到26588億元，較去年同期提高12.1%；累計(jì)銷(xiāo)售面積19098萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.9%。

　　二線(xiàn)城市拿地力度明顯提升，品牌企業(yè)拿地表現(xiàn)分化。2019年上半年，20家品牌房企累計(jì)拿地14914萬(wàn)平方米，同比下降19.5%；累計(jì)拿地金額7979億元，同比下降1.1%。其中新城、融創(chuàng)等企業(yè)拿地規(guī)模提升，另有部分企業(yè)拿地規(guī)模下降。從拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，20家品牌房企上半年在二線(xiàn)城市拿地金額占比為60.6%，較去年全年提高了9.1個(gè)百分點(diǎn)，為近七年來(lái)的最高值；一線(xiàn)和三四線(xiàn)城市拿地金額占比分別降至13.4%和26.0%。

　　融資環(huán)境先松后緊，企業(yè)融資收緊預(yù)期強(qiáng)化。2019年以來(lái)，特別是一季度，在整體融資環(huán)境有所改善和企業(yè)資金壓力不減的情形下，多家房企密集融資，融資規(guī)模保持增長(zhǎng)。與此同時(shí)，監(jiān)管層多次表示將繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，地產(chǎn)金融政策從嚴(yán)的總基調(diào)保持不變。4月以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)金融機(jī)構(gòu)違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)行業(yè)的行為開(kāi)出多張罰單，隨后，央行和銀保監(jiān)會(huì)先后強(qiáng)調(diào)要把好貨幣供給總閘門(mén)、嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資。房地產(chǎn)金融監(jiān)管升級(jí)，企業(yè)融資收緊預(yù)期增強(qiáng)。

　　積極銷(xiāo)售、加速現(xiàn)金回流，重點(diǎn)布局成熟城市群及區(qū)域核心城市。上半年，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時(shí)強(qiáng)化因城施策、一城一策，市場(chǎng)格局加速分化。在此形勢(shì)下，多數(shù)企業(yè)順應(yīng)變化，加快推盤(pán)，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，圍繞銷(xiāo)售目標(biāo)狠抓回款，保證資金流動(dòng)性。投資端，品牌企業(yè)審慎拿地，適當(dāng)補(bǔ)倉(cāng)，拿地區(qū)域主要聚集在有國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃支持的城市群及區(qū)域核心城市。戰(zhàn)略方面，品牌房企圍繞主業(yè)適度探索多元業(yè)務(wù)，協(xié)同提升企業(yè)價(jià)值，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新、物業(yè)管理等領(lǐng)域成為企業(yè)布局的重要方向。

　　整體來(lái)看，2019年上半年，品牌房企調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)，其中碧桂園銷(xiāo)售額接近4000億。拿地方面，品牌房企優(yōu)化投資布局，二線(xiàn)城市補(bǔ)倉(cāng)力度明顯提升。房企融資環(huán)境先松后緊，1-4月企業(yè)積極融資優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，5月以來(lái)金融監(jiān)管力度加強(qiáng)，融資環(huán)境趨緊預(yù)期強(qiáng)化，預(yù)計(jì)下半年企業(yè)資金壓力會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。隨著行業(yè)集中度持續(xù)提升，品牌企業(yè)順應(yīng)國(guó)家調(diào)控政策和市場(chǎng)變化，一方面，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，采取靈活的銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)策略加速項(xiàng)目去化；另一方面，積極擴(kuò)充資金，并適度增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)支撐未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

　　5.趨勢(shì)預(yù)判

　　下半年銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)一步調(diào)整

　　新開(kāi)工、投資增速將放緩

　　下半年經(jīng)濟(jì)仍存一定壓力，房地產(chǎn)資金監(jiān)管趨嚴(yán)。減稅降費(fèi)仍有發(fā)揮空間加之汽車(chē)消費(fèi)略有提振，整體消費(fèi)有望進(jìn)一步改善；近期管理層明確地方政府專(zhuān)項(xiàng)債可作為符合條件項(xiàng)目的資本金，將進(jìn)一步支撐基建投資，從而促進(jìn)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)；對(duì)出口而言，中美關(guān)系略有緩和，但前期關(guān)稅增加的負(fù)面效應(yīng)尚未出盡且全球經(jīng)濟(jì)下滑縮窄我國(guó)出口空間，下半年出口壓力仍存。三大需求綜合影響下我國(guó)下半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍存壓，考慮到中美經(jīng)貿(mào)摩擦存在諸多不確定性，預(yù)計(jì)貨幣政策將更趨靈活助力我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，近期銀保監(jiān)會(huì)及央行針對(duì)房企頻繁發(fā)債及利率持續(xù)走低現(xiàn)象及時(shí)發(fā)聲，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)部分城市提高房貸利率，房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境偏緊。

　　鑒于2019年上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、樓市調(diào)控基調(diào)等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的諸多因素整體發(fā)展方向符合去年底預(yù)期，我們將堅(jiān)持原有判斷，預(yù)計(jì)2019年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“市場(chǎng)規(guī)模高位回落，價(jià)格穩(wěn)字當(dāng)頭，投資、新開(kāi)工中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)?？紤]到目前全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模已平穩(wěn)回落，但投資、新開(kāi)工增速仍較為突出，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)規(guī)模調(diào)整將進(jìn)一步深化，投資、新開(kāi)工增速存繼續(xù)下調(diào)空間。

　　需求端，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積經(jīng)歷短期反彈后如期回落，預(yù)計(jì)下半年規(guī)模調(diào)整將進(jìn)一步深化。2019年開(kāi)局全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售小幅調(diào)整，金三銀四期間受整體環(huán)境優(yōu)化影響，銷(xiāo)售規(guī)模略有反彈，但4月以來(lái)中央層面再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”總基調(diào)及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標(biāo)，政策收緊預(yù)期增強(qiáng)，疊加前期積壓的需求集中釋放后，需求釋放積極性進(jìn)一步減弱。2019年1-5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積約5.6億平方米，同比下降1.6%，其中5月同比下降5.5%。短期來(lái)看，一線(xiàn)城市供應(yīng)顯著，改善市場(chǎng)規(guī)?；厣齽?dòng)力強(qiáng)勁，但考慮到2019年棚改總量減半將大幅削減普通二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市的有效需求，其商品房銷(xiāo)售去化明顯承壓，加之房貸平均利率繼續(xù)下調(diào)可能性不大，下半年全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模的進(jìn)一步調(diào)整或不可避免。

　　供應(yīng)端，投資、新開(kāi)工增速高位回落跡象開(kāi)始顯現(xiàn)，下半年保持中低位運(yùn)行可期。2019年上半年，得益于融資環(huán)境改善及銷(xiāo)售回款支撐，房企資金壓力明顯緩解，短期投資情緒積極，1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積同比增速均在10%以上。但近期受行業(yè)環(huán)境收緊引發(fā)的連鎖效應(yīng)影響，5月單月全國(guó)投資、新開(kāi)工增速均跌至個(gè)位數(shù)，其中新開(kāi)工增速在高基數(shù)作用下降至4.0%。下半年，全國(guó)銷(xiāo)售有進(jìn)一步調(diào)整空間，加之行業(yè)金融監(jiān)管加強(qiáng)，房企資金壓力或逐步顯現(xiàn)，開(kāi)工積極性將受到影響，且考慮到去年同期新開(kāi)工規(guī)模跳增至歷史新高，預(yù)計(jì)新開(kāi)工增速在基數(shù)影響下將維持在低位區(qū)間；投資方面，目前行業(yè)竣工不及預(yù)期，預(yù)計(jì)下半年施工深化進(jìn)程將提速，進(jìn)而拉動(dòng)建筑工程投資加速，但鑒于作為土地購(gòu)置費(fèi)先行指標(biāo)的土地成交價(jià)款今年以來(lái)持續(xù)顯著下降，疊加新開(kāi)工降速影響，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)發(fā)投資額整體增速將保持中低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

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